Das Vererben und Erben von Immobilien ist in der Schweiz ein komplexes Thema mit erheblichen finanziellen und emotionalen Auswirkungen. Immobilien machen oft den grössten Teil des Nachlasses aus. Fehler bei der Nachlassplanung können zu Streit unter Erben, hohen Steuern und erzwungenen Verkäufen führen. Wir zeigen, was Sie als Erblasser und als Erbe wissen müssen.
Inhaltsverzeichnis
Die gesetzliche Erbfolge in der Schweiz
Ohne Testament oder Erbvertrag greift die gesetzliche Erbfolge gemäss Schweizerischem Zivilgesetzbuch ZGB.
Pflichtteilsgeschützte Erben
Das Schweizer Erbrecht kennt Pflichtteile, die bestimmten Erben zustehen und nicht frei verfügbar sind. Seit Januar 2023 gelten neue Regelungen, die Anfang 2026 voll etabliert sind.
Nachkommen, also Kinder oder Enkel, haben Anspruch auf 50 Prozent ihres gesetzlichen Erbteils als Pflichtteil. Der überlebende Ehegatte oder eingetragene Partner hat seit 2023 keinen Pflichtteil mehr, aber Anspruch auf gesetzlichen Erbteil wenn keine andere Regelung getroffen wurde. Eltern des Erblassers haben seit 2023 keinen Pflichtteil mehr.
Die freie Quote, über die der Erblasser verfügen kann, ist damit grösser geworden. Das gibt mehr Gestaltungsspielraum.
Beispiel gesetzliche Erbfolge
Ein Erblasser stirbt und hinterlässt Ehepartner und zwei Kinder. Es gibt kein Testament.
Gesetzliche Aufteilung: Ehepartner erhält 50 Prozent. Zwei Kinder erhalten je 25 Prozent.
Mit Testament oder Erbvertrag kann der Erblasser innerhalb der Pflichtteile anders verteilen. Er könnte dem Ehepartner bis zu 75 Prozent zukommen lassen, solange die Kinder jeweils mindestens 25 Prozent ihres gesetzlichen Teils also 12,5 Prozent des Nachlasses erhalten.
Immobilien in der Erbengemeinschaft – Das Problem
Wenn mehrere Erben eine Immobilie gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Alle Erben sind Miteigentümer und müssen sich einigen.
Warum Erbengemeinschaften problematisch sind
Alle Entscheidungen erfordern Einstimmigkeit. Verkauf, Vermietung, Sanierung – alles braucht Zustimmung aller Erben. Wenn ein Erbe blockiert, ist keine Handlung möglich.
Unterschiedliche Interessen entstehen regelmässig:
- Erbe A will verkaufen und Geld realisieren
- Erbe B will die Immobilie behalten als Ferienhaus
- Erbe C will vermieten
Konflikt ist vorprogrammiert.
Kosten laufen weiter: Grundsteuern, Versicherungen, Unterhalt müssen bezahlt werden – auch wenn keine Einigkeit besteht. Wer zahlt was?
Zwangsversteigerung möglich: Wenn keine Einigung gelingt, kann jeder Erbe Erbteilung verlangen. Im schlimmsten Fall wird die Immobilie zwangsversteigert – oft unter Marktwert.
Typisches Konflikt-Szenario
Eltern vererben Einfamilienhaus an drei Kinder. Marktwert 1,2 Millionen Franken. Kind A lebt im Ausland und braucht Liquidität – will verkaufen. Kind B hat emotionale Bindung ans Elternhaus – will behalten. Kind C sieht Investmentchance – will vermieten.
Keine Einigung möglich. Das Haus steht zwei Jahre leer. Kosten von 30’000 Franken fallen an für Unterhalt und Versicherungen. Schliesslich wird Erbteilung beantragt. Verkauf unter Zeitdruck für 1,1 Millionen Franken statt 1,2 Millionen. Verlust: 100’000 Franken plus Kosten.
Erbschaftssteuern in der Schweiz
Die Schweiz kennt keine bundesweite Erbschaftssteuer. Jeder Kanton regelt sie individuell.
Steuerbefreiungen
In den meisten Kantonen sind Ehepartner und direkte Nachkommen Kinder Enkel von der Erbschaftssteuer befreit. Ausnahmen: Kantone Neuenburg und Waadt erheben minimale Steuern auch auf direkte Nachkommen.
Entfernte Verwandte oder nicht verwandte Personen zahlen in vielen Kantonen erhebliche Erbschaftssteuern zwischen 10 und 50 Prozent je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad.
Beispiele für Erbschaftssteuern
Zürich: Keine Steuer für Ehepartner und Nachkommen. Geschwister zahlen circa 15 bis 20 Prozent. Unverheiratete Partner zahlen bis 30 Prozent.
Genf: Ähnliche Regelung mit Befreiung für direkte Linie. Konkubinatspartner zahlen bis 55 Prozent ohne Regelung.
Luzern: Ebenfalls Befreiung für direkte Nachkommen. Andere Verwandte zahlen gestaffelt.
Wichtig: Konkubinatspartner sind in vielen Kantonen nicht geschützt und zahlen hohe Steuern. Hier ist Testament oder Erbvertrag zwingend nötig.
Grundstückgewinnsteuer beim Erben
Beim Erben selbst fällt keine Grundstückgewinnsteuer an. Aber die Steuer wird aufgeschoben, nicht erlassen.
Wie funktioniert der Aufschub?
Der Erbe übernimmt die Immobilie mit dem ursprünglichen Kaufpreis des Erblassers. Dieser Einstandspreis wird fortgeschrieben.
Beispiel: Vater kaufte Haus 1995 für 400’000 Franken. Heute Anfang 2026 ist es 1,2 Millionen Franken wert. Sohn erbt 2026. Keine Grundstückgewinnsteuer bei Erbgang.
Sohn verkauft 2031 für 1,3 Millionen Franken. Grundstückgewinnsteuer wird fällig auf Differenz zwischen Verkaufspreis 1,3 Millionen und Einstandspreis des Vaters 400’000 Franken also 900’000 Franken Gewinn.
Die Besitzdauer des Vaters von 1995 bis 2026 also 31 Jahre wird angerechnet. Der Sohn profitiert vom maximalen Rabatt. Aber er zahlt Steuer auf den gesamten Gewinn seit 1995.
Kann man Grundstückgewinnsteuer vermeiden?
Nur teilweise. Wenn der Erbe die Immobilie selbst bewohnt und später verkauft, kann er unter Umständen Ersatzbeschaffung geltend machen wenn er innert bestimmter Frist eine neue selbstgenutzte Immobilie kauft.
Alternative: Erblasser verkauft zu Lebzeiten. Er zahlt Grundstückgewinnsteuer, profitiert aber von Rabatten durch lange Besitzdauer. Er vererbt liquides Vermögen statt Immobilie. Erben können das Geld flexibler nutzen und zahlen keine spätere Grundstückgewinnsteuer.
Vorbeugende Massnahmen für Erblasser
Wer eine Immobilie vererben will, sollte frühzeitig planen.
Testament oder Erbvertrag
Mit einem Testament kann der Erblasser innerhalb der Pflichtteile frei verfügen. Er kann bestimmen, wer die Immobilie erhält. Er kann Teilungsvorschriften erlassen und vorgeben, wie die Immobilie aufgeteilt oder ausgeglichen werden soll.
Ein Erbvertrag bietet mehr Sicherheit. Er wird mit allen beteiligten Erben abgeschlossen und notariell beurkundet. Er kann zu Lebzeiten nicht einseitig geändert werden. Damit wird Planungssicherheit für alle geschaffen.
Immobilie einem Erben zuweisen
Statt gemeinsames Erbe an alle Kinder kann der Erblasser die Immobilie gezielt einem Kind zuweisen. Beispiel: Kind A erhält das Haus im Wert von 800’000 Franken. Kinder B und C erhalten jeweils 400’000 Franken aus anderen Vermögenswerten oder Lebensversicherungen. Damit wird Erbengemeinschaft vermieden.
Wichtig: Pflichtteile müssen beachtet werden. Wenn nicht genug anderes Vermögen vorhanden ist, muss das begünstigte Kind die Geschwister auszahlen.
Schenkung zu Lebzeiten
Erblasser können Immobilie schon zu Lebzeiten übertragen.
Vorteile:
- Klare Verhältnisse zu Lebzeiten
- Grundstückgewinnsteuer fällt bei Schenkung an – aber mit vollem Besitzdauer-Rabatt
- Erblasser kann Wohnrecht oder Nutzniessung vorbehalten
Nachteile:
- Vermögen ist weg, keine Kontrolle mehr
- Risiko bei schlechter Beziehung zu Beschenktem
- Andere Erben könnten Ausgleich fordern
Steuerlich: Schenkungssteuern fallen an, ähnlich wie Erbschaftssteuern. In den meisten Kantonen sind Schenkungen an Kinder aber steuerfrei oder minimal besteuert.
Nutzniessung oder Wohnrecht
Erblasser können Immobilie übertragen, aber sich Nutzniessung vorbehalten. Sie dürfen bis zum Tod in der Immobilie wohnen oder sie vermieten und Mieteinnahmen beziehen. Der Eigentümer kann nicht verkaufen ohne Zustimmung.
Wohnrecht ist beschränkter: Nur Bewohnung, keine Vermietung.
Diese Modelle sind steuerlich komplex. Der Wert von Nutzniessung oder Wohnrecht wird vom Immobilienwert abgezogen, was Schenkungssteuern reduziert.
Was Erben beachten sollten
Als Erbe einer Immobilie stehen wichtige Entscheidungen an.
Erbe ausschlagen oder antreten?
Erben können das Erbe innert drei Monaten ausschlagen. Das macht Sinn wenn Schulden höher sind als Vermögen oder wenn Streit absehbar ist und man sich nicht involvieren will.
Aber: Man schlägt das gesamte Erbe aus, nicht nur die Immobilie. Und man verliert alle Rechte.
Erbteilung – Strategien
Bei Erbengemeinschaft muss Erbteilung vollzogen werden. Es gibt mehrere Optionen:
Realteilung physische Aufteilung: Nur möglich bei grossen Grundstücken oder Mehrfamilienhäusern wo jeder Erbe eine Einheit erhält. Selten praktikabel.
Übernahme durch einen Erben: Ein Erbe übernimmt Immobilie zum Verkehrswert und zahlt andere Erben aus. Erfordert Liquidität oder Finanzierung.
Verkauf und Teilung des Erlöses: Einfachste Lösung, aber emotional oft schwierig wenn Familienhaus verkauft wird.
Vermietung und Ertragsteilung: Erbengemeinschaft bleibt bestehen, Immobilie wird vermietet, Ertrag wird geteilt. Funktioniert nur bei gutem Verhältnis und klaren Regeln.
Bewertung der Immobilie
Für Erbteilung oder Auszahlung muss Verkehrswert ermittelt werden. Offizielle Schätzung durch Experten kostet 1’500 bis 3’000 Franken, ist aber neutral und wird von allen akzeptiert.
Bei Uneinigkeit über Wert: Unabhängigen Gutachter beiziehen, um Streit zu vermeiden.
Steuerliche Aspekte für Erben
Erben müssen Immobilie in ihrer Steuererklärung als Vermögen deklarieren. Eigenmietwert muss versteuert werden wenn selbst bewohnt. Bei Vermietung sind Mieteinnahmen steuerbar, Unterhaltskosten absetzbar.
Grundstückgewinnsteuer fällt erst bei späterem Verkauf an, aber basierend auf Einstandspreis des Erblassers.
Konkubinatspaare und Immobilien
Unverheiratete Paare haben im Erbrecht keine automatischen Rechte. Ohne Regelung geht der Partner leer aus.
Absicherung durch Testament oder Erbvertrag
Konkubinatspartner muss im Testament oder Erbvertrag begünstigt werden. Er kann im Rahmen der freien Quote maximal bedacht werden.
Beispiel: Erblasser hat zwei Kinder. Pflichtteile je 25 Prozent des gesetzlichen Teils. Freie Quote: 50 Prozent. Diese kann der Partner erhalten.
Problem: In vielen Kantonen zahlt unverheirateter Partner hohe Erbschaftssteuern bis 30 Prozent oder mehr.
Gemeinsamer Kauf und Miteigentum
Konkubinatspaare sollten Immobilie gemeinsam kaufen als Miteigentümer. Bei Tod eines Partners fällt nur dessen Anteil in Nachlass. Der überlebende Partner behält seinen Anteil.
Mit Testament kann verstorbener Partner seinen Anteil dem Überlebenden vererben.
Zusätzlich: Konkubinatsvertrag abschliessen mit Regelungen zu Kosten, Unterhalt und Szenarien bei Trennung oder Tod.
Checkliste für Erblasser
Vorbereitung:
- Immobilienwert aktuell ermitteln
- Testament oder Erbvertrag erstellen
- Zuweisung der Immobilie regeln oder Teilungsvorschriften erlassen
- Ausgleichszahlungen an andere Erben vorsehen
- Nutzniessung oder Wohnrecht prüfen
- Mit Erben sprechen, um Erwartungen zu klären
Zu beachten:
- Pflichtteile respektieren
- Finanzielle Situation der Erben berücksichtigen, kann der begünstigte Erbe andere auszahlen?
- Steuerliche Folgen prüfen mit Experten
- Regelmässig aktualisieren, alle fünf Jahre Testament prüfen
Checkliste für Erben
Nach Erbfall:
- Erbe antreten oder ausschlagen innerhalb drei Monate entscheiden
- Erbengemeinschaft klären, wer sind die Miterben?
- Immobilie bewerten lassen durch neutralen Experten
- Erbteilung besprechen, welche Lösung wollen alle?
- Finanzierung klären bei Übernahme, kann ich andere auszahlen?
- Steuerliche Folgen prüfen mit Steuerberater
Konflikte vermeiden:
- Frühzeitig kommunizieren
- Neutrale Mediation einschalten bei Uneinigkeit
- Rechtliche Beratung bei komplexen Fällen
- Emotionale Aspekte anerkennen, es geht oft um mehr als Geld
Fazit – Planung vermeidet Probleme
Immobilien im Nachlass sind emotional und finanziell bedeutend. Ohne klare Regelung drohen Streit, Zwangsverkäufe und finanzielle Verluste.
Für Erblasser gilt: Regeln Sie frühzeitig mit Testament oder Erbvertrag. Sprechen Sie mit Ihren Erben über Ihre Pläne. Ziehen Sie Experten bei für rechtliche und steuerliche Optimierung.
Für Erben gilt: Kommunizieren Sie offen und respektvoll. Holen Sie neutrale Bewertungen ein. Denken Sie langfristig, nicht nur emotional. Scheuen Sie nicht vor professioneller Mediation oder Rechtsberatung.
Erben und Vererben von Immobilien muss nicht zum Familiendrama werden – mit guter Planung und klarer Kommunikation gelingt eine faire und friedliche Lösung.
