Ob beim Verkauf, bei einer Erbschaft oder im Rahmen einer Scheidung – der Marktwert einer Immobilie ist in vielen Lebenssituationen eine zentrale Grösse. Und doch herrscht bei diesem Begriff oft Unsicherheit. Was genau ist der Marktwert? Wie wird er berechnet? Und warum weicht er manchmal deutlich vom tatsächlichen Kaufpreis ab? Dieser Artikel beantwortet diese Fragen verständlich und praxisnah – damit Eigentümer und Kaufinteressierte wissen, womit sie es zu tun haben.
Was ist der Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert – in der Fachsprache auch Verkehrswert genannt – ist jener Preis, der bei einem Verkauf einer Immobilie unter normalen Marktbedingungen realistischerweise erzielt werden könnte. Er geht davon aus, dass beide Parteien gut informiert sind, ohne Zeitdruck handeln und keine besonderen Abhängigkeiten bestehen. Es handelt sich also um eine objektive Einschätzung, nicht um einen Wunschpreis.
Wichtig ist die Abgrenzung zum tatsächlichen Kaufpreis. Letzterer ist das Ergebnis einer konkreten Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer und kann vom Marktwert abweichen – nach oben wie nach unten. Ein emotional engagierter Käufer zahlt unter Umständen mehr, ein unter Zeitdruck stehender Verkäufer akzeptiert vielleicht weniger. Der Marktwert hingegen bleibt davon unberührt.
Der Unterschied zum Buchwert
Neben dem Marktwert gibt es noch den Buchwert, der vor allem in der Buchhaltung und bei steuerlichen Fragen eine Rolle spielt. Er entspricht dem ursprünglichen Kaufpreis einer Immobilie abzüglich der buchhalterischen Abschreibungen – und hat mit dem aktuellen Marktwert oft wenig zu tun. Gerade in der Schweiz, wo die Immobilienpreise in den vergangenen Jahrzehnten in vielen Regionen stark gestiegen sind, liegt der Marktwert häufig deutlich über dem Buchwert.
Marktwert und Belehnungswert
Wer eine Hypothek aufnimmt, begegnet noch einem weiteren Begriff: dem Belehnungswert. Banken verwenden diesen internen Wert, um festzulegen, wie viel sie bereit sind zu finanzieren. Der Belehnungswert ist in der Regel konservativer als der Marktwert, weil Banken langfristige Wertsicherheit gewährleisten wollen. Das bedeutet: Selbst wenn eine Liegenschaft am Markt einen hohen Wert erzielt, kann der Belehnungswert tiefer liegen – was sich direkt auf die mögliche Hypothekarhöhe auswirkt.
Wie wird der Marktwert ermittelt?
Wie wird der Wert einer Immobilie berechnet? – Diese Frage lässt sich nicht mit einer einzigen Antwort beantworten, denn es gibt verschiedene Methoden, die je nach Objekttyp und Situation zum Einsatz kommen.
Die Vergleichswertmethode
Bei der Vergleichswertmethode – auch bekannt als hedonische Methode – wird der Marktwert auf Basis tatsächlich abgeschlossener Transaktionen ähnlicher Objekte ermittelt. Über 70 Eigenschaften einer Liegenschaft werden erfasst und mit vergleichbaren Objekten in der Datenbank abgeglichen. Diese Methode eignet sich besonders gut für Standardobjekte wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen ausreichend Vergleichsdaten vorhanden sind.
Die Ertragswertmethode
Bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeliegenschaften steht nicht der Vergleich mit ähnlichen Objekten im Vordergrund, sondern die Frage, welchen finanziellen Ertrag die Immobilie langfristig generiert. Der Wert ergibt sich aus den erwarteten Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit einem marktüblichen Zinssatz. Mehrfamilienhaus bewerten – das ist eine Aufgabe, die fast immer nach dieser Methode angegangen wird.
Die Realwertmethode
Bei aussergewöhnlichen Objekten ohne ausreichende Vergleichsdaten kommt die Realwertmethode zum Einsatz. Dabei wird der Wert aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes zusammengesetzt – unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und Qualität der Bausubstanz. Diese Methode wird häufig bei selbst genutzten Einfamilienhäusern in ländlichen Regionen angewendet.
Welche Faktoren beeinflussen den Marktwert?
Der Immobilienwert einer Liegenschaft ist das Ergebnis vieler verschiedener Einflüsse. Diese lassen sich grob in zwei Kategorien einteilen: lagespezifische Faktoren und objektspezifische Faktoren.
Zu den lagespezifischen Faktoren gehören:
- Makrolage: Region, Gemeinde, Steuerbelastung, Infrastruktur, Wirtschaftskraft
- Mikrolage: Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichem Verkehr und Grünflächen
- Geplante Infrastrukturprojekte in der Umgebung, die den Wert steigern oder mindern können
- Lärmbelastung, Aussicht und Besonnung des Grundstücks
Zu den objektspezifischen Faktoren gehören:
- Wohnfläche, Zimmerzahl, Grundriss und Volumen
- Baujahr und allgemeiner Zustand der Liegenschaft
- Renovierungsstand und Qualität des Ausbaus
- Energetischer Zustand und Heizsystem
- Besondere Merkmale wie Garten, Terrasse, Garage oder Lift
Kleine Unterschiede in diesen Faktoren können grosse Auswirkungen auf den Marktwert haben. Zwei scheinbar ähnliche Wohnungen im gleichen Quartier können sich im Preis um mehrere hunderttausend Franken unterscheiden – allein aufgrund von Stockwerk, Aussicht oder Renovierungszustand.
Marktwert kennen – warum es sich lohnt
Wie viel ist meine Immobilie wert? – Diese Frage zu beantworten lohnt sich in vielen Situationen: vor einem geplanten Verkauf, bei der Neuverhandlung einer Hypothek, im Rahmen einer Erbschaft oder einfach zur persönlichen Vermögensplanung. Wer den Marktwert seiner Liegenschaft kennt, trifft fundiertere Entscheidungen und ist in Verhandlungen besser aufgestellt.
Eine erste Einschätzung lässt sich heute schnell und unkompliziert über eine kostenlose Online-Immobilienbewertung einholen. Wer eine vertiefte Analyse wünscht, kann bei der ImmoSky AG eine professionelle Expertenbewertung in Anspruch nehmen – basierend auf einem anerkannten Bewertungsmodell, einer umfangreichen Datenbank mit realen Vergleichstransaktionen und der persönlichen Begleitung durch erfahrene Fachleute.
