Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, begegnet zwei Begriffen, die oft verwechselt werden – aber grundlegend verschieden sind: der Angebotspreis und der Marktwert. Der Angebotspreis ist das, was ein Verkäufer verlangt. Der Marktwert ist das, was eine Liegenschaft unter normalen Marktbedingungen tatsächlich wert ist. Zwischen diesen beiden Grössen kann eine erhebliche Lücke klaffen – und wer diesen Unterschied nicht versteht, riskiert als Käufer, zu viel zu zahlen, oder als Verkäufer, seine Liegenschaft falsch zu positionieren. Dieser Artikel erklärt, was hinter den beiden Begriffen steckt, warum sie auseinanderfallen und wie man in der Praxis damit umgeht.
Was ist der Marktwert?
Der Marktwert – in der Fachsprache auch Verkehrswert genannt – ist eine objektive Einschätzung dessen, was eine Liegenschaft unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. Er basiert auf einer systematischen Analyse von Vergleichstransaktionen, Lagefaktoren, Objektmerkmalen und aktuellen Marktentwicklungen. Der Marktwert setzt voraus, dass beide Parteien gut informiert sind, ohne besonderen Zeitdruck handeln und keine persönlichen Abhängigkeiten bestehen.
Er ist damit eine theoretische, aber fundierte Grösse – das Ergebnis einer professionellen Immobilienbewertung, nicht einer Verhandlung. Der Marktwert ändert sich mit dem Markt: Steigen die Preise in einer Region, steigt auch der Marktwert. Fallen sie, sinkt er entsprechend.
Wie wird der Marktwert ermittelt?
Für klassische Wohnimmobilien kommt in der Schweiz häufig die hedonische Methode zum Einsatz. Sie erfasst über 70 Eigenschaften einer Liegenschaft und gleicht diese mit einer grossen Datenbank realer Vergleichstransaktionen ab. Das Ergebnis ist ein statistisch fundierter Wert, der die tatsächliche Marktlage widerspiegelt. Bei Renditeobjekten wird stattdessen die Ertragswertmethode angewendet, bei Spezialimmobilien die Realwertmethode.
Was ist der Angebotspreis?
Der Angebotspreis ist der Preis, den ein Verkäufer für seine Liegenschaft verlangt – und der in Inseraten und Exposés erscheint. Er ist keine objektive Grösse, sondern eine strategische Entscheidung. Manche Verkäufer setzen ihn bewusst höher an, um Verhandlungsspielraum zu schaffen. Andere orientieren sich eng am Marktwert, um möglichst schnell einen Käufer zu finden. Und manche setzen ihn schlicht zu hoch an, weil sie den eigenen emotionalen Bezug zur Liegenschaft in eine Preisvorstellung übersetzen.
Warum weicht der Angebotspreis vom Marktwert ab?
Die Gründe für Abweichungen zwischen Angebotspreis und Marktwert sind vielfältig:
- Emotionale Bindung des Verkäufers an das Objekt
- Unrealistische Preisvorstellungen auf Basis veralteter Markteinschätzungen
- Bewusst hoher Einstiegspreis als Verhandlungstaktik
- Fehlende oder mangelhafte professionelle Bewertung im Vorfeld
- Übernahme von Preisen aus Inseraten ohne Prüfung der tatsächlichen Abschlusspreise
In einem gut funktionierenden Markt nähert sich der Angebotspreis über die Zeit dem Marktwert an – entweder durch Preissenkungen oder durch Verhandlungen. Bleibt ein Objekt lange auf dem Markt ohne Abschluss, ist das oft ein Hinweis darauf, dass der Angebotspreis den Marktwert deutlich übersteigt.
Was bedeutet das für Verkäufer?
Für Verkäufer ist die Wahl des richtigen Angebotspreises eine der wichtigsten Entscheidungen im gesamten Verkaufsprozess. Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und verlängert die Verkaufsdauer. Ein zu tiefer Preis verschenkt Potenzial.
Die Gefahr des überhöhten Angebotspreises
Kaufinteressenten, die den Markt kennen, erkennen sofort, wenn ein Preis nicht stimmt. Sie wenden sich ab – und ein Objekt, das zu lange inseriert ist, entwickelt einen negativen Ruf. Preissenkungen nach Wochen oder Monaten sind weniger wirksam als ein von Anfang an marktgerechter Preis, weil das Objekt zu diesem Zeitpunkt bereits an Aufmerksamkeit verloren hat.
Wie verkaufe ich mein Haus? – Die Antwort beginnt immer mit einer fundierten Bewertung. Wer den Marktwert kennt, kann den Angebotspreis strategisch und realistisch festlegen – und damit die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf schaffen.
Spielraum für Verhandlungen einplanen
In der Praxis liegt der Angebotspreis oft leicht über dem Marktwert – um einen gewissen Verhandlungsspielraum zu schaffen. Wie gross dieser Spielraum sein sollte, hängt von der Marktsituation ab. In einem angespannten Markt mit wenig Angebot und viel Nachfrage kann der Angebotspreis näher am Marktwert liegen. In einem entspannteren Markt ist mehr Spielraum sinnvoll. Ein erfahrener Bewerter kennt diese Dynamiken und gibt entsprechende Empfehlungen.
Was bedeutet das für Käufer?
Für Käufer ist das Verständnis des Unterschieds zwischen Angebotspreis und Marktwert ein wichtiges Schutzinstrument. Wer weiss, was eine Liegenschaft tatsächlich wert ist, kann den geforderten Preis realistisch einordnen – und fundiert verhandeln.
Eigenständige Bewertung als Absicherung
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich nicht allein auf den Angebotspreis verlassen. Eine eigenständige Einschätzung des Marktwerts – sei es über eine Online-Schätzung oder eine professionelle Bewertung – gibt Aufschluss darüber, ob der geforderte Preis marktgerecht ist oder ob Verhandlungsspielraum besteht.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen? – Diese Frage lässt sich nur beantworten, wenn man sowohl die aktuelle Marktlage als auch den fairen Wert des konkreten Objekts kennt. Wer beides weiss, entscheidet informierter.
Finanzierung und Belehnungswert
Auch aus Finanzierungsperspektive ist der Unterschied relevant. Banken orientieren sich bei der Hypothekarvergabe am Belehnungswert – nicht am Angebotspreis. Liegt der Angebotspreis deutlich über dem Marktwert, kann das bedeuten, dass die Bank weniger finanziert als erhofft und der Käufer mehr Eigenkapital einbringen muss.
Informiert entscheiden auf beiden Seiten
Ob Käufer oder Verkäufer – wer den Marktwert einer Liegenschaft kennt, ist in einer deutlich stärkeren Position. Der Angebotspreis ist ein Ausgangspunkt, der Marktwert der Massstab.
Die ImmoSky AG ermittelt den Marktwert von Immobilien präzise und marktgerecht – mit einem anerkannten Bewertungsmodell, einer umfangreichen Datenbank realer Schweizer Vergleichstransaktionen und erfahrenen Fachleuten, die sowohl Verkäufer als auch Käufer kompetent begleiten.
