Wer in der Schweiz eine Immobilie kaufen oder eine bestehende Hypothek erneuern möchte, kommt an einem Schritt nicht vorbei: der Bewertung der Liegenschaft durch die Bank. Denn bevor ein Kreditinstitut eine Hypothek gewährt, möchte es wissen, was die Immobilie tatsächlich wert ist – und zwar nicht aus Neugierde, sondern als Grundlage für eine der wichtigsten Finanzierungsentscheidungen. Wer versteht, wie Banken Immobilien bewerten, welche Kriterien dabei eine Rolle spielen und wie der Belehnungswert berechnet wird, ist in Finanzierungsgesprächen deutlich besser aufgestellt.
Warum Banken eine Immobilienbewertung verlangen
Für eine Bank ist eine Hypothek ein langfristiges Kreditgeschäft – oft über zwanzig oder dreissig Jahre. Die Immobilie dient dabei als Sicherheit. Kann der Schuldner seine Verpflichtungen nicht mehr erfüllen, muss die Bank im schlimmsten Fall die Liegenschaft verwerten. Genau deshalb möchte sie sicherstellen, dass der Wert der Immobilie den gewährten Kredit langfristig deckt.
Der Kaufpreis allein reicht der Bank dabei nicht als Grundlage. Kaufpreise können durch emotionale Faktoren, besondere Verhandlungssituationen oder vorübergehende Marktüberhitzungen beeinflusst sein. Die Bank ermittelt deshalb einen eigenen, konservativen Wert – den sogenannten Belehnungswert – auf dessen Basis die maximale Hypothekarhöhe festgelegt wird.
Was ist der Belehnungswert?
Der Belehnungswert ist der Wert, den eine Bank einer Liegenschaft für Finanzierungszwecke beimisst. Er ist in der Regel konservativer als der Marktwert und berücksichtigt nicht nur den aktuellen Zustand des Markts, sondern auch langfristige Wertstabilität. Schwankungen am Immobilienmarkt, mögliche Wertminderungen und strukturelle Risiken fliessen in die Berechnung ein.
In der Schweiz finanzieren Banken in der Regel maximal 80 Prozent des Belehnungswerts einer selbst genutzten Wohnimmobilie. Das bedeutet: Wer eine Liegenschaft kauft, muss mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen – davon mindestens 10 Prozent aus eigenen Mitteln, die nicht aus der Pensionskasse stammen.
Wie bewertet die Bank eine Immobilie?
Banken setzen für die Immobilienbewertung in der Regel auf anerkannte Methoden und spezialisierte Bewertungstools. Viele Kreditinstitute arbeiten mit externen Bewertungsdienstleistern zusammen oder nutzen automatisierte Modelle, die auf aktuellen Transaktionsdaten basieren.
Hedonische Methode als Standard
Für klassische Wohnimmobilien – Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser – setzen viele Banken auf die hedonische Bewertungsmethode. Dabei werden über 70 Eigenschaften der Liegenschaft erfasst und mit einer grossen Datenbank realer Vergleichstransaktionen abgeglichen. Das Ergebnis ist ein statistisch ermittelter Marktwert, der als Grundlage für die Berechnung des Belehnungswerts dient.
Ertragswertmethode bei Renditeobjekten
Bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeliegenschaften wenden Banken häufig die Ertragswertmethode an. Im Vordergrund steht dabei die Frage, welchen langfristigen Ertrag die Liegenschaft generiert. Der Ertragswert eines Mehrfamilienhauses ergibt sich aus den nachhaltigen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit einem marktüblichen Zinssatz. Banken setzen dabei in der Regel einen konservativen Kapitalisierungszinssatz an, um das Risiko einer Überbewertung zu minimieren.
Eigene Besichtigung oder externe Expertise
Je nach Objekt und Kreditbetrag verlangen Banken entweder eine automatisierte Bewertung, einen professionellen Bewertungsbericht eines externen Experten oder eine eigene Besichtigung durch einen bankinternen Schätzer. Bei grösseren Finanzierungen oder aussergewöhnlichen Objekten ist eine detaillierte externe Bewertung durch einen zertifizierten Fachmann in der Regel unerlässlich.
Was beeinflusst den Belehnungswert?
Der Belehnungswert einer Liegenschaft hängt von verschiedenen Faktoren ab – sowohl objektbezogenen als auch marktbezogenen.
Zu den wichtigsten Einflussfaktoren gehören:
- Lage: Makrolage und Mikrolage bestimmen die langfristige Nachfrage und Wertstabilität
- Zustand und Alter: Ein gut unterhaltenes Objekt mit modernem Heizsystem und zeitgemässem Ausbau wird höher bewertet
- Objekttyp und Grösse: Standardobjekte in liquiden Märkten erzielen in der Regel günstigere Belehnungsbedingungen
- Marktliquidität: In Regionen mit hohem Transaktionsvolumen ist das Verwertungsrisiko für die Bank geringer
- Nutzung: Selbst genutzte Wohnimmobilien werden anders bewertet als Renditeobjekte oder Ferienliegenschaften
Wertmindernde Faktoren – wie ein erheblicher Renovierungsbedarf, eine ungünstige Lage oder besondere rechtliche Einschränkungen – können den Belehnungswert deutlich reduzieren und damit die mögliche Hypothekarhöhe verringern.
Tragbarkeit als zweites Kriterium
Neben dem Belehnungswert prüft die Bank auch die Tragbarkeit der Hypothek. Wie berechnet man die Tragbarkeit einer Hypothek? – Die Bank rechnet dabei mit einem kalkulatorischen Zinssatz von in der Regel fünf Prozent, nicht mit dem aktuellen Marktzins. Dazu kommen Amortisation und Unterhaltskosten. Die Gesamtbelastung sollte ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Selbst wenn der Belehnungswert passt, kann eine Finanzierung an der Tragbarkeit scheitern.
Gut vorbereitet ins Bankgespräch
Wer eine Hypothek beantragen oder erneuern möchte, ist besser aufgestellt, wenn er den Marktwert seiner Liegenschaft bereits kennt. Eine professionelle Bewertung im Vorfeld des Bankgesprächs schafft Klarheit, verkürzt den Prozess und stärkt die Verhandlungsposition.
Die ImmoSky AG unterstützt Eigentümerinnen und Eigentümer mit professionellen Bewertungsberichten, die auf einem anerkannten Modell und einer umfangreichen Datenbank realer Schweizer Vergleichstransaktionen basieren. Wer zunächst eine erste Einschätzung möchte, nutzt die kostenlose Online-Immobilienbewertung – und kann im nächsten Schritt nahtlos auf eine detaillierte Expertenbewertung wechseln, die auch für Bankgespräche als solide Grundlage dient.
