Eine Immobilie mit Sanierungsbedarf zu bewerten, ist keine einfache Aufgabe – weder für Eigentümer noch für Käufer. Der Zustand eines Gebäudes hat einen erheblichen Einfluss auf den Marktwert, und je nach Ausmass des Sanierungsbedarfs kann dieser Einfluss beträchtlich sein. Wer eine sanierungsbedürftige Liegenschaft besitzt oder kaufen möchte, sollte deshalb besonders sorgfältig vorgehen. Eine professionelle Bewertung liefert die Grundlage, um fundierte Entscheidungen zu treffen – ob Verkauf, Sanierung oder Weiterbetrieb im bestehenden Zustand.
Sanierungsbedarf und Marktwert – ein komplexes Verhältnis
Nicht jeder Sanierungsbedarf wirkt sich gleich stark auf den Marktwert einer Liegenschaft aus. Ein veraltetes Badezimmer oder eine ältere Küche sind kosmetische Mängel, die Käufer oft in Kauf nehmen – zumal sie die Möglichkeit haben, diese Bereiche nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Anders sieht es bei strukturellen Problemen aus: Ein marodes Dach, eine veraltete Heizungsanlage, feuchte Kellerwände oder eine sanierungsbedürftige Elektroinstallation sind Mängel, die sich deutlich auf den Preis auswirken.
Was beeinflusst den Immobilienwert in solchen Fällen besonders stark? Es sind vor allem jene Mängel, die künftige Folgekosten für den Käufer bedeuten. Wer eine Liegenschaft übernimmt und in den ersten Jahren grössere Investitionen stemmen muss, wird das bei seiner Preisvorstellung berücksichtigen – und das zu Recht. Eine fundierte Bewertung schlüsselt diese Faktoren auf und zeigt, wie stark der Sanierungsbedarf den Marktwert tatsächlich drückt.
Versteckte Mängel – ein unterschätztes Risiko
Besonders heikel sind Mängel, die bei einer normalen Besichtigung nicht sofort sichtbar sind. Feuchtigkeit hinter Verkleidungen, Schimmel in schlecht belüfteten Bereichen, Risse im Mauerwerk oder eine veraltete Wasserinstallation – all das kann erst bei einer genauen Untersuchung zum Vorschein kommen. Für Verkäufer bedeutet das: Wer seinen Sanierungsbedarf nicht kennt, riskiert, dass Käufer nach einer Expertise den Preis drastisch nach unten verhandeln oder ganz abspringen.
Eine Bewertung, die den Zustand der Liegenschaft sorgfältig berücksichtigt, schützt Verkäufer vor unangenehmen Überraschungen. Sie zeigt, wo tatsächlich Handlungsbedarf besteht – und ermöglicht es, diesen Bedarf von Anfang an transparent in den Angebotspreis einzukalkulieren.
Sanieren vor dem Verkauf – ja oder nein?
Eine der häufigsten Fragen bei sanierungsbedürftigen Liegenschaften lautet: Soll ich erst sanieren und dann verkaufen – oder das Objekt im bestehenden Zustand auf den Markt bringen? Die Antwort ist nicht pauschal, sondern hängt von mehreren Faktoren ab.
Grundsätzlich gilt: Kleinere Massnahmen, die das Objekt optisch aufwerten und den ersten Eindruck verbessern, können den Verkaufsprozess erleichtern. Frisch gestrichene Wände, eine gereinigte Fassade oder ein gepflegter Aussenbereich kosten verhältnismässig wenig und wirken sich positiv auf die Wahrnehmung aus. Grössere Sanierungen hingegen sind riskanter:
- Die Kosten sind schwer vorherzusagen, besonders wenn bei laufenden Arbeiten weitere Mängel entdeckt werden
- Die Zeitspanne bis zum Verkauf verlängert sich erheblich
- Käufer haben eigene Vorstellungen und schätzen es manchmal, selbst entscheiden zu können, wie und womit saniert wird
- Die Investition zahlt sich nicht immer vollständig im erzielten Verkaufspreis aus
Eine Bewertung im aktuellen Zustand zeigt, welchen Preis die Liegenschaft so, wie sie ist, realistisch erzielen kann. Daraus lässt sich ableiten, ob eine Sanierung vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll wäre – oder ob es klüger ist, das Objekt transparent als Sanierungsobjekt anzubieten und den Preis entsprechend anzupassen.
Sanierungsobjekte haben ihren Markt
Sanierungsbedürftige Liegenschaften sind keineswegs unverkäuflich – im Gegenteil. Es gibt einen klar definierten Käuferkreis, der gezielt nach solchen Objekten sucht: Investoren, Handwerker, Bauherren und Käufer, die eine Liegenschaft nach eigenen Vorstellungen gestalten möchten. Für diese Zielgruppe ist ein Sanierungsobjekt keine Abschreckung, sondern eine Chance.
Entscheidend ist, dass der Angebotspreis den Zustand der Liegenschaft korrekt widerspiegelt. Ein zu hoher Preis schreckt auch diese Käufer ab. Ein realistischer Preis hingegen zieht genau die richtigen Interessenten an – und führt oft zu einem schnelleren Verkauf als erwartet.
Was eine Bewertung bei Sanierungsbedarf umfasst
Eine professionelle Bewertung einer sanierungsbedürftigen Liegenschaft geht über eine einfache Schätzung hinaus. Sie berücksichtigt sowohl den aktuellen Zustand als auch das Potenzial des Objekts nach einer allfälligen Sanierung:
- Zustand der Gebäudehülle: Dach, Fassade, Fenster und Aussenbereich
- Haustechnik: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Lüftung
- Innenausbau: Böden, Wände, Decken, Küche und Bäder
- Strukturelle Merkmale: Tragwerk, Keller, Fundament und allfällige Feuchtigkeitsprobleme
- Lage und Marktumfeld: Mikro- und Makrolage sowie aktuelle Vergleichstransaktionen in der Region
Das Ergebnis ist eine differenzierte Einschätzung, die zeigt, wie stark der Sanierungsbedarf den Marktwert beeinflusst – und welche Massnahmen den grössten Effekt auf den Wert hätten, falls eine Sanierung vor dem Verkauf in Betracht gezogen wird.
Bewertung als Verhandlungsgrundlage
Wer eine sanierungsbedürftige Liegenschaft kaufen möchte, wird versuchen, den Preis auf Basis des Sanierungsbedarfs zu drücken. Wer als Verkäufer eine professionelle Bewertung in der Hand hat, kann sachlich argumentieren – und zeigen, dass der aufgerufene Preis den Zustand des Objekts bereits korrekt berücksichtigt. Das stärkt die Verhandlungsposition erheblich und verhindert, dass man unter Druck mehr nachgibt als nötig.
Klarheit als Ausgangspunkt
Ob Verkauf, Sanierung oder Weiterbetrieb – bei einer sanierungsbedürftigen Liegenschaft führt kein Weg an einer sorgfältigen Bewertung vorbei. Sie schafft Klarheit über den tatsächlichen Wert, zeigt den Handlungsbedarf und liefert die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.
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