Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie stehen oft zwei Zahlen im Vordergrund: der Preis und die Fläche. Doch so wichtig die Quadratmeterzahl auch ist – sie allein erklärt den Wert einer Liegenschaft nicht. Wie der Grundriss aufgeteilt ist, wie das Volumen des Gebäudes genutzt wird und wie die einzelnen Räume zueinander stehen, spielt eine mindestens ebenso grosse Rolle. Zwei Wohnungen mit identischer Fläche können am Markt sehr unterschiedlich bewertet werden – je nachdem, wie gut Grundriss und Raumvolumen tatsächlich nutzbar sind. Wer das versteht, kann Immobilien besser einschätzen und fundierter entscheiden.
Fläche ist nicht gleich Fläche
Eine der häufigsten Fehlannahmen beim Immobilienvergleich ist, dass Quadratmeter gleich Quadratmeter sind. In der Realität gibt es grosse Unterschiede – nicht nur in der Grösse, sondern auch in der Art, wie Fläche definiert und gemessen wird.
In der Schweiz wird bei Immobilien üblicherweise zwischen Bruttogeschossfläche, Nettowohnfläche und Nutzfläche unterschieden. Die Bruttogeschossfläche umfasst alle Flächen innerhalb der Aussenwände eines Geschosses – also auch Wände, Treppenhäuser und nicht nutzbare Bereiche. Die Nettowohnfläche hingegen bezeichnet die tatsächlich nutzbare Wohnfläche, also das, was im Alltag wirklich zur Verfügung steht.
Wer Inserate vergleicht, sollte deshalb immer nachfragen, welche Flächenangabe verwendet wird. Eine Wohnung mit 120 Quadratmetern Bruttogeschossfläche kann in der Realität deutlich weniger Wohnfläche bieten als erwartet – und umgekehrt kann eine kompakt geschnittene Wohnung mit 90 Quadratmetern Nettowohnfläche mehr tatsächlichen Wohnraum bieten als eine grosszügig angegebene, aber schlecht geschnittene Wohnung.
Zimmerzahl und Raumaufteilung
Eng verbunden mit der Fläche ist die Zimmerzahl – in der Schweiz üblicherweise in halben Zimmern angegeben, also beispielsweise 3.5 oder 4.5 Zimmer. Die Zimmerzahl beeinflusst den Marktwert erheblich, weil sie bestimmt, für welche Käufergruppen eine Liegenschaft überhaupt infrage kommt. Eine 2.5-Zimmer-Wohnung spricht andere Käufer an als eine 5.5-Zimmer-Wohnung – und entsprechend unterschiedlich ist die Nachfrage.
Doch auch hier gilt: Die reine Zahl sagt wenig ohne den Grundriss. Eine 4.5-Zimmer-Wohnung, bei der alle Zimmer sehr klein geschnitten sind und der Wohnbereich kaum Platz für eine normale Möblierung lässt, wird am Markt schlechter abschneiden als eine 3.5-Zimmer-Wohnung mit grosszügigem Wohn- und Essbereich und einem gut proportionierten Schlafzimmer. Was ist meine Wohnung wert? – diese Frage lässt sich deshalb nie allein mit der Quadratmeterzahl beantworten.
Volumen und Raumhöhe als Wertfaktor
Neben der Grundfläche spielt das Volumen eines Gebäudes oder einer Wohnung eine wichtige Rolle. Das Volumen ergibt sich aus der Fläche multipliziert mit der Raumhöhe – und genau diese Raumhöhe wird bei Bewertungen oft unterschätzt.
Hohe Räume wirken grosszügiger, lassen mehr Licht eintreten und schaffen ein angenehmeres Raumgefühl. Altbauwohnungen mit Deckenhöhen von 2.8 Metern oder mehr werden von vielen Käufern explizit bevorzugt – und entsprechend höher bewertet als Neubauwohnungen mit Standardraumhöhen von 2.4 oder 2.5 Metern, selbst wenn die Grundfläche identisch ist.
Bei Einfamilienhäusern fliesst das Volumen über den sogenannten Gebäudevolumenwert in die Bewertung ein. Dieses Mass, das in der Schweiz verbreitet ist, beschreibt das umbaute Volumen eines Gebäudes und erlaubt einen standardisierten Vergleich zwischen Objekten unterschiedlicher Grösse und Form.
Funktionalität des Grundrisses
Ein weiterer zentraler Aspekt ist die Funktionalität des Grundrisses. Ein gut durchdachter Grundriss maximiert die Nutzbarkeit der vorhandenen Fläche und minimiert ungenutzten Raum wie lange Korridore, schlecht proportionierte Durchgangszimmer oder Flächen, die sich kaum sinnvoll möblieren lassen.
Folgende Merkmale zeichnen einen funktionalen Grundriss aus:
- Klar getrennte Schlaf- und Wohnbereiche, die Privatsphäre und Rückzugsmöglichkeiten bieten
- Ein offener Wohn- und Essbereich, der Kommunikation und Flexibilität in der Nutzung ermöglicht
- Ausreichend Nassräume im Verhältnis zur Zimmerzahl
- Gute Belichtung aller Haupträume durch sinnvoll platzierte Fenster
- Kurze Wege zwischen funktional zusammengehörenden Bereichen wie Küche und Essbereich
Grundrisse, die diese Anforderungen nicht erfüllen – etwa weil sie aus einer anderen Wohnepoche stammen und seitdem nicht angepasst wurden –, sprechen einen kleineren Käuferkreis an. Das wirkt sich direkt auf den erzielbaren Preis aus.
Umbau und Grundrissveränderung als Wertsteigerung
Wer einen ungünstigen Grundriss besitzt, muss das nicht als unveränderlichen Zustand hinnehmen. In vielen Fällen lassen sich durch gezielte bauliche Massnahmen erhebliche Verbesserungen erzielen – etwa durch das Öffnen von Wänden zwischen Küche und Wohnbereich, die Vergrösserung des Badezimmers oder die Schaffung eines zusätzlichen Abstellraums.
Solche Massnahmen können den Immobilienwert spürbar steigern – vorausgesetzt, sie werden fachgerecht geplant und ausgeführt und entsprechen den baurechtlichen Anforderungen. Vor einer solchen Investition lohnt es sich, eine aktuelle Bewertung einzuholen: Sie zeigt, welchen Wert die Liegenschaft im aktuellen Zustand hat – und gibt damit eine Grundlage, um abzuschätzen, ob der Aufwand für einen Grundrissumbau wirtschaftlich sinnvoll ist.
Volumen bei Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern
Bei grösseren Objekten wie Einfamilienhäusern oder Mehrfamilienhäusern in der Schweiz spielt das Gesamtvolumen eine besonders wichtige Rolle. Es bestimmt nicht nur den Wohnwert, sondern auch das Verhältnis von nutzbarer Fläche zu Gebäudehülle – ein Faktor, der sich auf die Unterhaltskosten und damit auf die langfristige Wirtschaftlichkeit einer Liegenschaft auswirkt. Ein kompaktes Gebäude mit gutem Verhältnis von Volumen zu Aussenfläche ist in der Regel günstiger im Unterhalt als ein weitläufiges Objekt mit viel Gebäudehülle.
Grundriss und Volumen richtig einschätzen
Wer seine Liegenschaft verkaufen oder bewerten lassen möchte, sollte Grundriss und Volumen nicht als Nebensache behandeln. Sie sind wesentliche Faktoren, die Käufer in ihrer Entscheidung beeinflussen – oft mehr als erwartet.
Die ImmoSky AG berücksichtigt bei jeder Bewertung alle relevanten Faktoren, einschliesslich Grundrissgrösse, Nutzfläche und Gebäudevolumen. Mit einer kostenlosen Immobilienbewertung erhalten Sie eine fundierte Einschätzung, die weit über die reine Quadratmeterzahl hinausgeht.
