Wer eine professionelle Immobilienbewertung in Angriff nimmt, stellt sich früher oder später die Frage: Was muss ich eigentlich vorbereiten? Welche Dokumente braucht der Experte, und wo findet man sie, wenn man sie nicht griffbereit hat? Die gute Nachricht ist: Eine Expertenbewertung erfordert keine lückenlose Dokumentenmappe, bevor das erste Gespräch stattfinden kann. Aber je vollständiger die Unterlagen sind, desto präziser wird das Ergebnis – und desto reibungsloser verläuft der gesamte Prozess. Dieser Text erklärt, welche Unterlagen für eine Expertenbewertung typischerweise relevant sind, warum sie benötigt werden und was zu tun ist, wenn bestimmte Dokumente fehlen.
Warum Unterlagen überhaupt wichtig sind
Eine Immobilienbewertung basiert auf Daten. Der Experte erhebt diese Daten teils durch die persönliche Besichtigung, teils durch die Auswertung von Dokumenten. Was er nicht sehen und nicht lesen kann, muss er schätzen – und Schätzungen sind immer weniger präzise als gesicherte Informationen.
Gut dokumentierte Liegenschaften lassen sich verlässlicher bewerten. Das ist nicht nur im Interesse des Experten, sondern vor allem im Interesse der Eigentümerinnen und Eigentümer: Eine präzise Bewertung führt zu einem realistischen Angebotspreis, der den Verkauf erleichtert – und verhindert, dass man zu viel verschenkt oder zu teuer einsteigt.
Grundlegende Objektunterlagen
Zu den wichtigsten Unterlagen für eine Expertenbewertung gehören zunächst jene, die das Objekt selbst beschreiben. An erster Stelle steht der Grundbuchauszug. Er enthält Informationen zur Eigentumsstruktur, zu allfälligen Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten und anderen Einträgen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können. Dienstbarkeiten wie Wegerechte oder Vorkaufsrechte zugunsten Dritter sind Faktoren, die Käufer berücksichtigen – und die deshalb in die Bewertung einfliessen müssen.
Ebenfalls grundlegend sind aktuelle Baupläne und Grundrisspläne. Sie zeigen die genaue Aufteilung der Räume, die Flächen der einzelnen Zimmer und die Grundrissgrösse des Gebäudes. Wer über keine aktuellen Pläne verfügt, kann diese in der Regel beim zuständigen Bauarchiv der Gemeinde oder des Kantons anfordern – ein Schritt, der sich lohnt, auch wenn er etwas Zeit in Anspruch nimmt.
Unterlagen zu Zustand und Renovationen
Neben den Grunddokumenten sind Informationen zum baulichen Zustand und zu durchgeführten Renovationen wichtig. Ein Gebäude, das in den letzten Jahren umfassend saniert wurde, ist am Markt anders positioniert als ein unberührtes Objekt desselben Baujahrs – und diese Unterschiede sollten dokumentiert sein.
Folgende Unterlagen sind in diesem Zusammenhang nützlich:
- Rechnungen und Belege über durchgeführte Renovationen, Sanierungen oder grössere Reparaturen
- Angaben zu erneuerten Bereichen: Heizungsanlage, Dach, Fenster, Sanitäranlagen, Elektroinstallationen
- Baujahr und Angaben zu verwendeten Materialien, sofern vorhanden
- Fotos des Objekts, insbesondere von sanierten Bereichen oder besonderen Ausstattungsmerkmalen
Wer diese Unterlagen vorlegt, zeigt dem Experten transparent, in welchem Zustand sich die Liegenschaft befindet – und vermeidet, dass Investitionen im Bewertungsergebnis nicht berücksichtigt werden.
Unterlagen zur Nutzung und rechtlichen Situation
Bei vermieteten Liegenschaften sind zusätzliche Dokumente relevant. Bestehende Mietverträge geben Auskunft darüber, welche Mieteinnahmen die Liegenschaft aktuell erzielt – ein wichtiger Faktor bei der Bewertung von Renditeliegenschaften und Mehrfamilienhäusern. Mehrfamilienhäuser in der Schweiz werden oft auf Basis ihrer Ertragskraft bewertet, weshalb vollständige Mietunterlagen für eine präzise Einschätzung unerlässlich sind.
Auch Stockwerkeigentum bringt spezifische Unterlagen mit sich: das Stockwerkeigentümerreglement, das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung und Informationen über den Erneuerungsfonds des Gebäudes. Wer weiss, wie gut die Gemeinschaft finanziert ist und welche grösseren Ausgaben in absehbarer Zeit anstehen, kann das Objekt realistischer einschätzen.
Was zu tun ist, wenn Unterlagen fehlen
Nicht jeder Eigentümer hat alle relevanten Dokumente griffbereit – das ist normal und kein Grund zur Sorge. Wichtig ist, ehrlich zu kommunizieren, was vorhanden ist und was nicht. Ein erfahrener Bewerter kann mit unvollständigen Unterlagen umgehen und weiss, wo fehlende Informationen beschafft werden können.
Der Grundbuchauszug kann beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden. Baupläne sind in der Regel beim Bauarchiv der Gemeinde oder des Kantons verfügbar. Steuerunterlagen, in denen der amtliche Wert der Liegenschaft ausgewiesen wird, können als ergänzende Referenz dienen.
Welche Unterlagen braucht man für den Hausverkauf? Diese Frage ist eng verwandt mit jener nach den Unterlagen für die Bewertung. Viele Dokumente sind für beide Zwecke relevant, weshalb es sinnvoll ist, die Sammlung frühzeitig zu beginnen: nicht erst, wenn der Verkauf bereits beschlossen ist, sondern schon bei der Bewertung.
Amtliche Werte und Steuerdokumente
In der Schweiz wird jede Liegenschaft periodisch amtlich bewertet – der sogenannte amtliche oder steuerliche Wert. Dieser Wert dient in erster Linie als Grundlage für die Vermögenssteuer und liegt in der Regel unter dem Marktwert. Er ist deshalb kein zuverlässiger Massstab für den Verkaufspreis, aber er kann als ergänzende Information in eine Expertenbewertung einfliessen.
Steuerdokumente, die den amtlichen Wert ausweisen, sind in der Regel in der Steuererklärung oder in einem separaten Schreiben der Steuerbehörde zu finden. Wer diese Unterlagen vorlegt, gibt dem Bewerter eine zusätzliche Referenz – auch wenn sie nur eine von vielen Grundlagen ist.
Gut vorbereitet für ein präzises Ergebnis
Eine Expertenbewertung ist nur so gut wie die Informationen, auf denen sie basiert. Wer die wichtigsten Unterlagen vollständig und korrekt bereitstellt, ermöglicht eine präzisere Einschätzung – und verhindert, dass relevante Details im Bewertungsergebnis fehlen.
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