Eine Scheidung ist emotional belastend – und wird durch finanzielle Fragen oft noch komplizierter. Wenn ein Ehepaar gemeinsames Wohneigentum besitzt, ist die Immobilie häufig der grösste Vermögenswert, über den entschieden werden muss. Was ist das Haus wert? Wer bekommt was? Soll die Liegenschaft verkauft oder von einem Partner übernommen werden? All diese Fragen lassen sich nur beantworten, wenn der Marktwert der Immobilie bekannt ist. Eine professionelle Immobilienbewertung schafft dabei die neutrale Grundlage, auf die beide Parteien sich stützen können – unabhängig davon, wie einvernehmlich oder konfliktreich die Trennung verläuft.
Warum eine Bewertung bei Scheidung unerlässlich ist
Im Scheidungsfall müssen alle Vermögenswerte aufgeteilt werden – darunter auch Immobilien. Das Schweizer Recht kennt verschiedene Güterstände, die bestimmen, wie das Vermögen aufzuteilen ist. Beim häufigsten Güterstand, der Errungenschaftsbeteiligung, wird das während der Ehe gemeinsam erarbeitete Vermögen hälftig geteilt. Der Wert einer Immobilie ist dabei ein zentraler Faktor.
Ohne eine fundierte Bewertung fehlt die Grundlage für jede Einigung. Wer auf eine eigene Schätzung oder auf den ursprünglichen Kaufpreis zurückgreift, riskiert eine Einigung, die der tatsächlichen Marktlage nicht entspricht. Das kann für eine der Parteien zu einem erheblichen finanziellen Nachteil führen – manchmal erst Jahre später, wenn die Konsequenzen spürbar werden.
Bewertung als Grundlage für Verhandlungen
Eine professionelle Bewertung durch einen unabhängigen Experten schafft eine gemeinsame Ausgangsbasis. Beide Parteien können sich auf denselben Wert beziehen, was Verhandlungen vereinfacht und das Konfliktpotenzial reduziert. Wer die Bewertung gemeinsam in Auftrag gibt, signalisiert zudem den Willen zu einer sachlichen, fairen Lösung.
Die drei häufigsten Szenarien beim Immobilienverkauf bei Scheidung
Im Scheidungsfall gibt es im Wesentlichen drei Möglichkeiten, mit einer gemeinsamen Immobilie umzugehen. Welche davon die richtige ist, hängt von den individuellen Umständen ab – und in allen drei Fällen ist eine fundierte Bewertung die Voraussetzung.
Gemeinsamer Verkauf
Der häufigste Weg ist der gemeinsame Verkauf der Liegenschaft. Beide Parteien einigen sich darauf, die Immobilie zu veräussern und den Erlös – nach Abzug der bestehenden Hypothek und allfälliger Verkaufskosten – aufzuteilen. Eine professionelle Bewertung hilft, einen marktgerechten Angebotspreis festzulegen und sicherzustellen, dass beide Parteien einen fairen Anteil erhalten.
Ein Immobilienverkauf bei Scheidung erfordert in dieser Konstellation eine klare Absprache über den Verkaufsprozess: Wer beauftragt den Makler? Wie werden Besichtigungen koordiniert? Wer entscheidet über den endgültigen Verkaufspreis? Eine gemeinsam in Auftrag gegebene Bewertung schafft hier von Anfang an Klarheit.
Übernahme durch einen Partner
Eine weitere Möglichkeit ist die Übernahme der Liegenschaft durch einen der Partner. In diesem Fall muss der übernehmende Partner den anderen auszahlen – und zwar auf Basis des aktuellen Marktwerts. Auch hier ist eine professionelle Bewertung unerlässlich: Sie stellt sicher, dass die Auszahlung dem tatsächlichen Wert der Liegenschaft entspricht und keine Partei benachteiligt wird.
Bei dieser Lösung müssen zudem die Finanzierungsfrage und die Hypothek neu geregelt werden. Die Bank prüft, ob der übernehmende Partner die Hypothek alleine tragen kann – und zieht dabei den Belehnungswert der Liegenschaft heran.
Gemeinsames Halten der Immobilie
Seltener, aber möglich: Beide Parteien behalten die Immobilie zunächst gemeinsam – etwa wenn minderjährige Kinder im Haus wohnen und ein Schulwechsel vermieden werden soll. Auch in diesem Fall ist eine Bewertung sinnvoll, um den Wert zu dokumentieren und eine spätere Auseinandersetzung auf einer klaren Grundlage führen zu können.
Besonderheiten der Bewertung im Scheidungskontext
Eine Immobilienbewertung im Rahmen einer Scheidung hat einige Besonderheiten, die sie von einer gewöhnlichen Verkaufsbewertung unterscheiden.
Stichtagsprinzip
Im Scheidungsrecht ist der Bewertungsstichtag wichtig. In der Regel wird der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Einreichung des Scheidungsbegehrens oder zu einem anderen rechtlich relevanten Datum festgestellt. Das bedeutet: Der aktuelle Marktwert zum Zeitpunkt der Bewertung kann unter Umständen von jenem abweichen, der rechtlich massgebend ist. Ein erfahrener Bewerter kennt diese Besonderheit und berücksichtigt sie bei der Erstellung des Berichts.
Unabhängigkeit des Bewerters
Im Scheidungsfall ist die Unabhängigkeit des Bewerters besonders wichtig. Wer von einer Partei alleine beauftragt wurde, kann von der anderen Partei als parteiisch wahrgenommen werden – auch wenn das Ergebnis sachlich korrekt ist. Eine gemeinsam beauftragte Bewertung durch einen neutralen Experten hat deshalb eine höhere Akzeptanz und kann im Streitfall auch gerichtlich standhalten.
Folgende Punkte sind bei der Wahl des Bewerters im Scheidungskontext besonders relevant:
- Nachweis einer anerkannten Qualifikation und Zertifizierung
- Keine Interessenkonflikte mit einer der beiden Parteien
- Transparente Methodik und nachvollziehbarer Bewertungsbericht
- Erfahrung mit Bewertungen in rechtlichen Kontexten
- Bereitschaft, das Ergebnis bei Bedarf zu erläutern oder zu verteidigen
Steuerliche Aspekte
Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an? – Auch diese Frage stellt sich im Scheidungsfall. In der Schweiz kann beim Verkauf einer Liegenschaft die Grundstückgewinnsteuer anfallen, deren Höhe von Kanton zu Kanton variiert und vom Gewinn sowie der Haltedauer abhängt. Eine professionelle Bewertung liefert die Grundlage, um diese Steuerbelastung frühzeitig einzuschätzen und in die Gesamtrechnung einzubeziehen.
Klarheit in einer schwierigen Situation
Eine Scheidung ist eine emotionale Ausnahmesituation. Gerade deshalb ist es wichtig, finanzielle Fragen so sachlich und transparent wie möglich zu klären. Eine professionelle Immobilienbewertung schafft genau diese Klarheit – unabhängig von persönlichen Befindlichkeiten und frei von emotionalen Verzerrungen.
Die ImmoSky AG unterstützt Eigentümerinnen und Eigentümer in dieser anspruchsvollen Situation mit einer fundierten, unabhängigen Bewertung. Wer den Marktwert seiner Immobilie ermitteln lassen möchte, erhält bei ImmoSky eine professionelle Einschätzung – nachvollziehbar, anerkannt und mit persönlicher Begleitung durch erfahrene Fachleute, die auch in sensiblen Situationen einen kühlen Kopf bewahren.
