Ein Mehrfamilienhaus ist mehr als ein Gebäude mit mehreren Wohnungen – es ist eine Kapitalanlage, ein Vermögenswert und oft das Ergebnis jahrzehntelanger Investitionen. Wer ein solches Objekt bewerten lassen möchte, merkt schnell: Die Regeln sind andere als bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus. Der Wert eines Mehrfamilienhauses hängt nicht primär davon ab, wie gross die Wohnungen sind oder wie schön der Garten aussieht – sondern davon, was das Objekt langfristig einbringt. Dieser Artikel erklärt, wie die Bewertung eines Mehrfamilienhauses funktioniert, welche Faktoren den Wert bestimmen und worauf Eigentümer besonders achten sollten.
Warum die Bewertung eines Mehrfamilienhauses anders funktioniert
Bei klassischen Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern steht der Vergleich mit ähnlichen Objekten im Vordergrund. Was haben vergleichbare Liegenschaften zuletzt erzielt? Wie unterscheidet sich das Objekt von seinen Pendants in der Datenbank? Diese Vergleichswertmethode funktioniert gut, wenn ausreichend Transaktionsdaten vorhanden sind.
Bei einem Mehrfamilienhaus ist das anders. Hier interessiert weniger, was ein ähnliches Gebäude zuletzt gekostet hat – sondern was es langfristig abwirft. Ein Mehrfamilienhaus ist primär ein Renditeobjekt, und sein Wert ergibt sich aus dem Ertrag, den es generiert. Deshalb kommt bei der Bewertung in der Regel die Ertragswertmethode zum Einsatz.
Ertragswertmethode als Standard
Die Ertragswertmethode stellt die wirtschaftliche Perspektive in den Mittelpunkt. Ausgangspunkt ist der nachhaltige Jahresertrag – also die Mieteinnahmen, die das Objekt unter normalen Marktbedingungen langfristig erzielen kann. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen: Unterhaltsaufwand, Verwaltungskosten, Versicherungen, Reserven für Leerstände und künftige Renovierungen. Das Ergebnis ist der Nettoertrag, der anschliessend mit einem Kapitalisierungszinssatz in einen Kapitalwert umgerechnet wird.
Der Kapitalisierungszinssatz ist dabei einer der einflussreichsten Parameter. Er spiegelt das Risiko der Investition wider – je höher das Risiko, desto höher der Zinssatz und desto tiefer der ermittelte Wert. Für ein gut vermietetes Objekt in zentraler Lage liegt der Zinssatz tiefer als für ein Haus mit hohem Leerstand in einer strukturschwachen Region.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert?
Der Wert eines Mehrfamilienhauses hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab – sowohl ertragsseitig als auch objektbezogen.
Mieteinnahmen und Mietverträge
Die Mieteinnahmen sind der wichtigste Werttreiber. Dabei unterscheidet man zwischen den tatsächlichen Ist-Mieten und den marktüblichen Soll-Mieten. Liegen die bestehenden Mieten deutlich unter dem Marktniveau – etwa weil langjährige Mieter von günstigeren Konditionen profitieren – besteht Aufwertungspotenzial. Umgekehrt können übermarktlich hohe Mieten das Leerstandsrisiko erhöhen, wenn Mieterwechsel anstehen.
Auch die Laufzeit und Qualität der Mietverträge spielen eine Rolle. Langfristige Verträge mit bonitätsstarken Mietern geben Investoren Planungssicherheit und erhöhen den Wert des Objekts.
Lage und Marktumfeld
Die Lage beeinflusst den Wert eines Mehrfamilienhauses auf zwei Ebenen. Erstens bestimmt sie die erzielbaren Marktmieten – in gefragten urbanen Lagen sind diese höher als in ländlichen Regionen mit wenig Nachfrage. Zweitens beeinflusst sie das Leerstandsrisiko: In Regionen mit wachsender Bevölkerung und starker Nachfrage nach Mietwohnungen ist das Risiko leer stehender Einheiten gering. In Regionen mit Abwanderung und Überangebot ist es deutlich höher.
Zustand und Unterhaltsaufwand
Der bauliche Zustand des Objekts ist ebenfalls wertrelevant. Folgende Punkte werden bei der Bewertung systematisch erfasst:
- Zustand von Dach, Fassade und Gebäudehülle
- Alter und Effizienz der Heizanlage
- Zustand der Gemeinschaftsbereiche wie Treppenhaus, Keller und Aussenanlage
- Qualität und Alter der Wohnungsausbauten
- Vorhandensein von Aufzug, Tiefgarage oder anderen wertsteigernden Elementen
- Anstehende Investitionen und Sanierungsbedarf
Ein Objekt mit erheblichem Renovierungsstau wird tiefer bewertet – weil der künftige Eigentümer mit höheren Investitionen rechnen muss, die den Ertrag schmälern.
Rendite als Massstab für Investoren
Immobilien als Kapitalanlage in der Schweiz ist ein Thema, das viele Investoren beschäftigt. Bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses spielt die Rendite eine zentrale Rolle. Sie gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises das Objekt jährlich als Nettoertrag abwirft.
Bruttorendite und Nettorendite
Die Bruttorendite berechnet sich aus den Jahresmieten geteilt durch den Kaufpreis. Sie gibt eine erste Orientierung, berücksichtigt aber noch keine Kosten. Die Nettorendite zieht die Bewirtschaftungskosten ab und gibt ein realistischeres Bild der tatsächlichen Verzinsung. Für Investitionsentscheide ist die Nettorendite die relevante Grösse.
In der Schweiz lagen die Nettorenditen für Mehrfamilienhäuser in städtischen Lagen in den vergangenen Jahren aufgrund der hohen Preise auf einem relativ tiefen Niveau. In ländlichen Regionen sind die Renditen in der Regel höher – aber auch das Risiko ist grösser.
Entwicklungspotenzial berücksichtigen
Ein erfahrener Bewerter schaut nicht nur auf den aktuellen Ertrag, sondern auch auf das Potenzial. Gibt es ungenutzte Ausbaureserven im Dachgeschoss? Sind die bestehenden Mieten deutlich unter Marktniveau und bieten Spielraum für künftige Mieterhöhungen? Sind wertsteigernde Renovierungen geplant oder möglich? Solche Faktoren können den Wert erheblich beeinflussen – auch wenn sie sich im aktuellen Ertrag noch nicht niederschlagen.
Professionelle Bewertung als Grundlage
Ein Mehrfamilienhaus zu bewerten ist eine anspruchsvolle Aufgabe, die spezifisches Fachwissen, Marktkenntnis und Erfahrung erfordert. Wer ein solches Objekt verkaufen oder kaufen möchte, sollte frühzeitig auf professionelle Unterstützung setzen.
Die ImmoSky AG begleitet Eigentümer bei der Bewertung von Renditeobjekten mit anerkannter Methodik und einer umfangreichen Datenbank realer Schweizer Vergleichstransaktionen. Wer den Wert seiner Immobilie berechnen lassen möchte, erhält bei ImmoSky eine fundierte, marktgerechte Einschätzung – transparent, nachvollziehbar und mit persönlicher Beratung durch erfahrene Fachleute.
